12月 7th, 2008

房地产基本知识

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1、什么是套内房屋使用面积?
套内房屋使用面积是指套内房屋使用空间的面积,以水平投影面积按下列规定计算:
(1)套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和;
(2)套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积;
(3)不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积;
(4)内墙面装饰厚度计入使用面积。

2、什么是套内墙体面积?
套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积,其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分割以及外墙(包括山墙)等共有墙,均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。
目前规定如下:
(1)建筑物外墙(含山墙)的墙体面积全部计入与其相邻的套内建筑面积或外墙内侧的公用建筑面积中;
(2)分户建筑面积之间的共墙、公用面积与公用面积(电梯井除外)之间的隔墙,以墙中线为界分别计取分户套内建筑面积的边长和公用面积的边长;
(3)电梯井(不含其周围的其他公用面积)与套内建筑面积或电梯井之外的其他公用面积之间的隔墙,以墙轴线为界分别计取边长;
(4)套内建筑面积与电梯井之外的其他公用面积之间的隔墙,其墙体面积全部计入套内建筑面积。
本处所指的”其他公用面积” 包含了电梯井周边的过道、走廊,也包含了建筑物外墙外侧的阳台、走廊、檐廊、雨蓬、车棚、货棚、站台、骑楼等。

3、什么是套内阳台建筑面积?
套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积,未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

4、什么是房屋的共有建筑面积?
房屋共有建筑面积是指各产权业主共同占有或共同使用的建筑面积。

5、房屋的共有建筑面积包括哪些内容?
共有建筑面积的内容包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。
共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。
独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室,管理用房,作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

6、按套内建筑面积售房,房价是如何计算的?
(1)房地产开发企业预售的商品房,按套(单元)或整层出售的,以套(单元)或整层内建筑面积(以下简称”套内建筑面积”)计算房价;整幢出售的,以该幢房屋建筑面积计算房价。预售时,开发企业应向购房者提供经规划部门批准的房屋建筑平面图。
(2)房地产开发企业销售已建成的商品房以及二、三级市场的各类房屋交易,实行总价交易,房价可不与房屋建筑面积挂钩,但新业主对公用建筑面积享有原业主的权属。实行总价销售的房屋,房地产开发企业或原业主应向购房者提供房地产测绘机构的房屋建筑平面图。

7、实行套内建筑面积售房,对分摊公共面积(如门厅、楼梯、过道等)部分,政府主管部门将如何把关?
按”套内建筑面积”计价售房,由于交易面积中不包含”分摊共用建筑面积”,房地产开发企业有可能为了节省建筑成本而将作为”分摊共用建筑面积”的门厅、楼梯、公共过道等部分改小,政府主管部门应在设计图纸、报建、竣工验收和竣工测绘等方面严格把关,维护业主对”分摊共用建筑面积”甚至”不分摊共用建筑面积”的法定权益。

8、房屋的公用建筑面积是如何分摊的?
每户(或单位)应分摊的公用建筑面积按如下原则进行计算:
(1)有面积分割文件或协议的,应按其文件或协议进行计算;
(2)如无面积分割文件或协议的,按其使用面积的比例进行分摊。即:每户应分摊的公用建筑面积=(应分摊公用建筑面积/各套(单元)建筑面积之和)×各套(单元)建筑面积。

9、什么是房屋的建筑面积?
房屋的建筑面积是指建筑物各屋外墙(或外柱)外围以内水平投影面积之和。

10、什么是房屋的公用建筑面积?
房屋的公用建筑面积是指建筑物主体内、户门以外可使用的面积,包括层高超过2.2米的单车库、设备层或技术层,室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、门斗、有柱雨蓬、突出屋面有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机等。

11、房屋的公用建筑面积是如何分摊的?
每户(或单位)应分摊的公用建筑面积按如下原则进行计算:
(1)有面积分割文件或协议的,应按其文件或协议进行计算;
(2)如无面积分割文件或协议的,按其使用面积的比例进行分摊。即:每户应分摊的公用建筑面积=(应分摊公用建筑面积/各套(单元)建筑面积之和)×各套(单元)建筑面积。

12、购房的建筑面积包括哪些部分?
房屋的建筑面积包括套内(单元)建筑面积和按规定应分摊的公用建筑面积两部分。

13、按套内建筑面积计价的商品房,发生面积差异时,如何处理?
房地产开发企业预售商品房时,应与购房者在购销合同中按如下原则约定交楼时实测面积与原计价面积出现差异(含误差)的处理方法:
(一)差异值为±0.6%以内(含本数)的,购销双方不作任何补偿;
(二)差异值为±0.6%以上(不含本数)至±3%以内(含本数)的,购销双方按购销合同约定的房屋单价多退少补;
(三)差异值超过±3%以上(不含本数)的,购房者可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的,房地产开发企业应在30日内退回已收的全部购房款及利息(以付款日起至退款日止为期,以退款日同期银行固定资产贷款利率计算)。

14、套内建筑面积售房与建筑面积售房有何异同?
“套内建筑面积”售房,实际上是以”套内建筑面积”为交易面积,按套内建筑面积计算房价,其应分摊的公用建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内,不再另行计价。 同时在购销合同中记载该商品房项目的总公用建筑面积及本单元或整层应分摊的公用建筑面积,其权属属于各产权主共同所有,任何单位和个人不得独自占用。
“建筑面积”售房,实际上是以套内建筑面积与分摊公用建筑面积之和作为交易面积,按建筑面积计算房价。由于”分摊的共用建筑面积”的存在,使售房面积复杂化、专业化,非房产测绘专业技术人员无法弄清”分摊的共用建筑面积”的合理性和准确性,购房者不能直观了解自己究竟购买了多大的房屋。
“套内建筑面积”售房与”建筑面积”售房相比,前者只是少了个”分摊的公用建筑面积”,而应”分摊的公用建筑面积”建设费用计入套内建筑面积销售单价内,因此房屋交易总价不变,但售房面积更明确、具体、直观。两者对分摊的公用建筑面积享有同等的权益。

15、按套(单元)计价的预售商品房,当出现面积差异时,该如何处理?
按套(单元)计价的预售房屋,房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸,并约定误差范围。房屋交付时,套型与设计图纸一致,相关尺寸也在约定的误差范围内,维持总价款不变;套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围,合同中未约定处理方式的,买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。

16、实行套内建筑面积售房,物业管理费的收取是否会改变?
由于物业管理费标准是按”建筑面积”制定的,物业管理部门按”建筑面积”收取物业管理费, 实行”套内建筑面积”售房,售房合同及房地产证上注有”建筑面积”,因此,物业管理费收取没有改变。

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